Czy na rynku nieruchomości w Polsce obecna jest bańka cenowa?
Bańka cenowa to zjawisko, w ramach którego cena jakiegoś towaru w pewnym sensie „oderwała się” od jego realnej wartości. Nieodłącznym aspektem bańki jest spekulacja, czyli masowy zakup tegoż towaru z nadzieją na szybki wzrost jego ceny, co w konsekwencji daje szansę na jego dalszą odsprzedaż z zyskiem. Jak wszyscy wiemy, ceny nieruchomości rosły w Polsce nieprzerwanie od wielu lat. Czy jednak badając polski rynek mieszkaniowy na przestrzeni ostatniej dekady, możemy mówić o bańce cenowej? Odpowiedź w dzisiejszym artykule!
Bańka cenowa na polskim rynku nieruchomości- jest, czy nie ma?
Przechodząc od razu do odpowiedzi na zadane w artykule pytanie, odpowiedź brzmi: nie, na polskim rynku nieruchomości nie ma obecnie żadnych oznak bańki spekulacyjnej. Jeśli prześledzimy sobie wzrost cen nieruchomości w ostatnich latach, widzimy oczywiście jednoznaczne wzrosty. Należy jednak dodać, że te wzrosty nie wynikają ze stricte „owczego pędu”, który charakteryzuje bańkę spekulacyjną. Te wzrosty wynikają z kilku istotnych czynników, które z bańką spekulacyjną mają niewiele wspólnego- a poniżej przedstawiamy najważniejsze z nich.
Inflacja- w ujęciu realnym wzrost cen jest daleki od bańki spekulacyjnej
Pierwszym argumentem przemawiającym za tym, że obecnie na rynku nieruchomości w Polsce nie możemy w ogóle mówić o bańce cenowej, jest… cena samych nieruchomości. Jeśli bowiem spojrzymy chociażby na inflację czy też na wzrost płac w ostatnich latach, to okaże się, że jest on bardzo podobny właśnie do wzrostu cen na rynku nieruchomości. W ostatnich latach drożało wszystko- żywność, samochody, usługi i wiele, wiele innych. Rosły też płace. To wszystko sprawia, że nie możemy mówić o bańce cenowej, bowiem ceny nieruchomości rosły adekwatnie do wzrostów cen w całej gospodarce. To zaś oznacza, że wzrost cen mieszkań wynika z naturalnych konsekwencji gospodarczych, a nie ze sztucznego ich „nadmuchania”. I to szczególnie w kontekście inflacji- jeżeli w danym roku ceny podskoczyły „na papierze” o np. 10%, a jednocześnie inflacja wynosiła również 10%, to w ujęciu realnym (czyli tym uwzględniającym inflację), wartość nieruchomości stała w miejscu!
Koszty budowy mieszkań
To, na co jeszcze warto zwrócić uwagę w kontekście „potencjalnej” bańki na rynku nieruchomości, to oczywiście… koszt budowy nowych mieszkań. Ten zaś rośnie nieprzerwanie od wielu, wielu lat. Wyższe ceny materiałów, wyższe płace dla pracowników, a także coraz droższe grunty. To wszystko sprawia, że finalny koszt budowy lokali jest znacznie wyższy dziś, niż na przykład 5 lat temu. Co ważne jednak, marże deweloperów w ujęciu procentowym nie zmieniają się mimo podwyżek cen- co również oznacza, że deweloperzy sztucznie nie „pompują” cen, a ich wzrost jest wynikiem nie bańki spekulacyjnej, a po prostu wzrostu kosztów budowy mieszkań.
No dobrze, ale co… z rynkiem wtórnym?
Wiele osób może zapytać- a co z rynkiem wtórnym? Przecież tutaj nie mamy do czynienia z żadnym wzrostem kosztów budowy, bowiem mieszkania używane nie są przecież budowane. Co w takim razie usprawiedliwia wzrost ich cen? Odpowiedź jest prosta: to rynek pierwotny, czyli mieszkania nowe, w pewnym sensie „ustalają” ceny jako pierwsze, a dopiero później podąża za nimi rynek wtórny. Te oba rynki działają ze sobą w pewnym sprzężeniu. Dzieje się tak dlatego, że konsumenci nabywając mieszkanie, wybierają często pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym- i dlatego różnica pomiędzy nimi, z ekonomicznego punktu widzenia, nie może wystąpić. A fakt tego, że ludzie nabywają coraz droższe nieruchomości z rynku pierwotnego, kształtując tym samym wzrost cenowy, tylko utwierdza w przekonaniu, że podwyżki są naturalną konsekwencją sytuacji rynkowej, w której się aktualnie znajdujemy, a nie występowaniem bańki spekulacyjnej.
Czy Polsce grozi bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości? Czy ludzie będą wyprzedawać swoje mieszkania?
Z bańką na rynku nieruchomości związana jest także kwestia… jej pęknięcia, czyli szybkiej utraty wartości. Jednak zastanówmy się- czy Polacy mają jakąkolwiek motywację do sprzedaży swoich mieszkań? Nie wspominając o mieszkaniach na własny użytek, to nawet pod kątem inwestycyjnym, nieruchomości cały czas są jedną z najbezpieczniejszych przystani inwestycyjnych. Nie tylko chronią przed działaniem inflacji, zyskują na wartości w perspektywie lat, ale też… pozwalają zarabiać na wynajmie. A jeżeli dodamy do tego 1,5 milionowy deficyt mieszkaniowy, nic, absolutnie nic nie przemawia za tym, aby właściciele mieszkań mieliby wyprzedawać swoje nieruchomości. Wręcz odwrotnie- kiedy tylko Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy procentowe, a zdolność kredytowa Polaków wróci do pewnej normy, popyt na mieszkania znów wzrośnie i wywoła podwyżki cen- jednak, jak wspomnieliśmy wyżej, nie będą one miały nic wspólnego z bańką cenową, a z naturalnym zachowaniem rynku w sytuacji deficytu jakiegoś towaru.
Obecnie zatem, mamy do czynienia z sytuacją, w której inwestowanie w nieruchomości może przynieść bardzo wysokie zyski- szczególnie w zestawieniu z lokatami bankowymi. Chcesz wiedzieć więcej? Skontaktuj się z nami i uzyskaj więcej informacji o tym, jak inwestować w nieruchomości w obecnej sytuacji rynkowej!
